不要驚動愛情

　　文/羊城晚報記者 蔣錚 陳房屋貸款強 實習生 尹珏文
　　在廣州扎根已經4年的小陳京站美食，最近很鬱悶。
　　小陳費了好大勁，終於在市中心找到了一套“平靚正”貸款的房子，原打算馬年春節前“入貨”，並作為婚房和女友結婚。沒想到，問了一圈下來，依舊是竹籃打水一場空。
　　而這套房的業主徐阿姨，也一樣愁上眉梢：“我馬上就要去加拿大定設計裝潢居，想不到黃金地段的房子都這麼難賣！”
　　原因在哪？
　　小陳“卡”在房貸上。由於這套房子是徐阿姨當年工作單位分的房改房，樓齡已經有31年，且為磚混結構。雖然質量還不錯、也沒有大修過，卻被公信用卡代償積金貸款和商業貸款拒之門外，理由只有一個：樓齡太老。
　　據統計，全廣州老六區有超過62萬套房改房，其中至少有一成以上由於樓齡超過25年且為磚混結構，而被公積金貸款和商業貸款“嫌棄”。要想購買，只能一次性付款。
　　1 買“高齡房”只能一次性付清
　　廣州中心城區房價近年來一路“高歌猛進”，“高齡”房改房原本是“草根一族”的“綠洲”。雖然環境差一些、大多數也沒有電梯，但老房改房價格便宜、地段好、很多還配有不錯的學位，正適合年輕一族首套置業、結婚育兒。
　　記者近日卻瞭解到，這些房子看似“綠洲”，實際上卻常常是“蜃樓”，除非你有本事一次性付款，否則無緣購買。
　　在廣州東山一帶，集中了較多老房改房。記者發現，不少“筍盤”的價格似乎特別低，單價只要3萬多甚至2萬元都有出售。相比同一地段待售、單價四五萬元的其他商品房足足低了一大截。地產中介告訴記者：這些都是“高齡”房改房。
　　“你別看房子樓齡長，實惠得很！一是單價低；二是面積小，很多都是50多、70多平方米，算起來100多萬元就有交易；三是公共分攤面積少、實用率高；四是物業費低；五是許多都是南北對流。”在區莊附近，一家中原地產的關經理向記者游說。
　　小陳看中的那套老房改房，也在這家地產中介掛牌出售：距離區莊地鐵站僅300米，4樓的二房一廳72平方米，兩間房及廳皆朝南，南北對流，掛牌價150萬元，單價才2.08萬元。小陳當時就想拍板買下。
　　中介卻提醒小陳，房子只能一次性付款。“從公積金中心、商業銀行那裡都拿不到貸款的。”關經理說。
　　原來，這套老房改房的樓齡已經有31年，且是磚混結構，廣州市公積金中心拒絕為磚混結構房屋放貸；大多數商業銀行又拒絕為30年樓齡以上的老房子放貸，所以，除非小陳能一次付清，否則這套房對他來說就是“海市蜃樓”。
　　“所以真正能買上這種老房改房的人，並不是‘草根’、房貸剛需一族，而往往是為孩子買學位的中產階級。”關經理補充。
　　中介劉經理建議記者，如果需要貸款買房，最好別選樓齡長的房子。他舉例說：“超過20年樓齡的老房子，即使是框架結構，公積金中心的貸款年限最高也只有15年左右；如果是磚混結構，公積金中心拒絕放貸，商業銀行經過評估即使願意放貸，貸款也只有5-10年。你月薪1萬元本來不算低，但銀行、公積金中心都遵循貸款額不超過工資50%的標準，假如只能商貸，總共只能貸到30萬-60萬元，首付需要過百萬元，還不如買新房。”
　　2 銀行與公積金基本不放貸
　　老房改房是否真如中介所言，是房貸剛需一族的“海市蜃樓”？記者向多家商業銀行和廣州市公積金中心咨詢，發現各單位都以“風險太大”為理由，對老房慎貸。
　　記者首先向廣州市公積金中心詢問。公積金中心有關工作人員答覆，廣州市民首套置業，可以按個人月均收入的最高一半放貸，個人最高可貸款50萬元，按照小陳的條件，如果是新房，可以貸足50萬元、35年；如果是31年樓齡的老房，框架結構的，按照“樓齡+貸款年限≤35年”計算，他可以貸款4年，每月放貸不超過5000元，4年下來總計只能貸款22萬元；假如是磚混結構，即使是新房也不放貸。“我們內部的規定就是這樣，中心認為磚混結構房屋的建築質量有風險”。
　　接著，記者又向多家商業銀行提出了放貸申請。
　　廣發銀行拒絕放貸，工作人員一聽到“31年”，就直接回絕：“我們只接受25年樓齡以下的房屋放貸。”“但是那棟房子位於區莊，還是學位房，市場價值要100多萬元啊。”“我們知道那邊房子的價格比較高，確實有市場價值，但這房子本身值不值這麼多錢，就是另外一回事了。”
　　建設銀行也拒絕放貸，根據該銀行規定，超過30年樓齡、或者是磚混結構的房子，一律拒絕放貸，小陳想買的房子不幸屬於兩個“不允許”。
　　同樣，招商銀行也沒有做過超過30年樓齡的放款案例。
　　對於“高齡房”政策最寬鬆的是工商銀行，但對磚混結構也非常慎重。“樓齡比較長的房屋貸款，我們都會適當降低放款比例。你需要在網簽之後，把買賣資料、房屋資料拿過來綜合評估，我們才能決定放款不放款。”
　　問了一圈下來，小陳若買這套房，基本上只能靠自己一次性全額付款。
　　小陳很無奈：“像我這樣在市中心工作的80後工薪族，一個月工資1萬元還算湊合，工作4年不吃不喝也只能攢下40多萬元。如果買一手房，可以貸35年公積金50萬元、40年建行商業貸款44萬元，按照首付三成逆推，大概只能買得起140萬元左右的房子。而廣州市中心一手樓價動輒四五萬元/平方米，這筆錢根本不夠！但我又特別想在市中心安家，本來想著‘高齡’房改房是個好選擇，但貸款貸不上。看來，如果不‘啃老’，置業對於我們這些剛需房貸族來說，是個美好的泡影！”
　　3 原因：一旦成危房附加值歸零
　　市價不低的高齡房改房，為何卻如此不受待見？業內人士全都認為，市場價值不等於實際價值，向“高齡”房放貸，時間越長風險越高。
　　地產專家龍斌博士介紹，高齡房改房雖然有較高的市場價值，但機構評估卻是另外一個概念。當機構放貸時，考慮的不是“高齡房”地段好、學位好這些附加值，而是樓房本身的結構、樓齡等實際價值。簡而言之，一旦斷供，在剔除這些附加值之後，是否還能從房屋本身收回貸款，是機構考慮的關鍵因素。一套100多萬元的“高齡”房改房，假如在還貸期間內變成危樓、失去住人功能後，其地段、學位等附加值可以瞬間歸零，“而房子是貸款的唯一抵押物，機構鐵定虧錢”。
　　歐美國家的百年老屋建築質量同樣比不上新房，但都很值錢。為什麼在中國卻成了另一碼事？房地產專家譚衛東提醒記者，中國的商品房並不擁有土地所有權，而只有70年土地使用權，且土地使用權常常早在房屋入住前就開始倒計時，“比如今年出售的很多商品房，都是開發商上世紀90年代囤的地，土地使用證還是上世紀90年代的，對於業主來說，還沒入住，土地使用權就只剩下50來年。”歐美老房值錢，常常並不在於“房”，而在於“地”，中國房屋沒有這個優勢。其次，中國早年的建築技術、建築質量不夠好，很多“高齡房”先天不足，“20多年的房子就變成危房的不計其數”，再次，“高齡”房改房由於單位的退出，往往物業管理不到位，維護也差，進一步加速了房屋的衰敗。
　　以上因素使得“高齡房”越來越難獲得放貸，而這又讓“高齡房”的流通和轉讓更加困難。
　　鏈接
　　越秀荔灣“高齡房”集中
　　根據廣州市國土房管局網站2003年信息，當時樓齡“最老”的上市房改房分別位於荔灣區、越秀區與芳村區，其“出生日期”在1993年以後（即樓齡20年以下）的房子所占比例分別為36%、38%與40%，但“出生日期”在1988年以前（即樓齡25年以上）的房子所占比例均高達27%。中心老六區中，天河區的上市房改房最“年輕”。 由此可見，越是老城，“高齡”房改房比例越高。據瞭解，樓齡20年以上的房改房，即1993年以前建設的，基本上都是磚混結構。
　　蔣錚、陳強、尹珏文　　（原標題：買高齡房）